Dachboden ausbauen: Kosten, Statik und Genehmigung

Ein Dachbodenausbau kostet 600 bis 1.500 Euro je Quadratmeter neuer Wohnfläche, mit Bad und Gaube auch 2.000 Euro. Für 50 Quadratmeter liegst du damit zwischen 30.000 und 90.000 Euro, wobei Dämmung und Statik den Preis nach oben treiben.

Was kostet der Quadratmeter je nach Ausbaustufe?

Einzelne Posten zur Orientierung: Zwischensparrendämmung mit Dampfbremse und Beplankung liegt bei 90 bis 160 Euro je Quadratmeter Dachfläche, ein Dachflächenfenster kostet eingebaut 800 bis 2.000 Euro, eine neue Treppe 3.000 bis 9.000 Euro und ein kleines Bad mit Dusche 12.000 bis 22.000 Euro.

Drei Dinge treiben den Preis am stärksten: der Transport, die Statik und das Bad. Jeder Sack Estrich und jede Platte muss über eine enge Treppe nach oben, das schlägt mit 10 bis 20 Prozent Aufschlag auf den Lohnanteil zu Buche. Fehlt ein Abwasseranschluss in der Nähe, kommen für die neue Fallleitung 2.000 bis 5.000 Euro dazu. Plane außerdem 10 Prozent Reserve ein, weil unter alten Dächern regelmäßig Überraschungen auftauchen, etwa Schädlingsbefall im Holz oder eine Balkenlage, die nicht in der Waage liegt.

Geht der Ausbau bei deinem Dach überhaupt?

Miss vor allem anderen selbst nach. Drei Zahlen entscheiden.

• Firsthöhe: Vom Rohfußboden bis zur Unterkante First. Nach Dämmung und Fußbodenaufbau verlierst du 25 bis 40 Zentimeter. Unter 2,60 Metern Rohmaß wird es eng.
• Kniestock: Die Höhe der Außenwand vom Boden bis zur Sparrenauflage. Ab 1,20 Metern kannst du an der Traufe noch Möbel stellen, unter 0,80 Metern entsteht dort nur Kriechraum.
• Dachneigung: Ab etwa 35 Grad ergibt sich brauchbarer Raum. Bei 25 Grad brauchst du sehr viel Grundfläche für wenig Wohnraum.
• Sparrenhöhe: Alte Sparren sind oft nur 12 bis 16 Zentimeter tief. Für 20 Zentimeter Dämmung musst du aufdoppeln, was Material und Höhe kostet.
• Schornstein, Kehlbalken und Windrispen: Alles, was quer im Raum steht, kann den Grundriss unbrauchbar machen und darf nicht einfach entfernt werden.

Aufenthaltsraum: was die Landesbauordnung verlangt

Ein Raum darf nur dann als Wohn- oder Schlafraum genutzt werden, wenn er die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt. Die Details stehen in der Landesbauordnung deines Bundeslandes und sind nicht überall gleich.

Die gängige Anforderung ist eine lichte Höhe von 2,20 oder 2,30 Metern über mindestens der Hälfte der Grundfläche. Flächen unter 1,50 Metern Höhe zählen dabei meist gar nicht mit. Dazu kommen Fensterflächen für Licht und Lüftung, oft als Bruchteil der Grundfläche formuliert, sowie ein zweiter Rettungsweg.

Frag im Zweifel bei der Bauaufsicht deiner Gemeinde nach, bevor du planst. Ein Ausbau, der die Höhe verfehlt, ist rechtlich kein Wohnraum, taucht nicht in der Wohnfläche auf und kann beim Verkauf zum Problem werden.

Statik und Genehmigung

Ein nicht ausgebauter Dachboden wird statisch mit einer deutlich geringeren Nutzlast gerechnet als ein Wohnraum. Übliche Ansätze liegen bei rund 1,0 Kilonewton je Quadratmeter für den Abstellboden gegenüber 2,0 Kilonewton für Wohnräume inklusive Zuschlag für leichte Trennwände. Genau das prüft der Statiker.

1. Bestand aufnehmen: Balkenquerschnitte, Spannweiten, Holzgüte und Auflager werden gemessen, oft mit Bauteilöffnung an zwei Stellen.
2. Nachweis rechnen: Ergebnis ist entweder eine Freigabe oder eine Verstärkung, etwa mit aufgeschraubten Laschen, Stahlträgern oder zusätzlichen Balken.
3. Bauantrag oder Nutzungsänderung: Wer aus Abstellfläche Wohnfläche macht, ändert die Nutzung. Das ist in den meisten Bundesländern anzeigepflichtig, häufig genehmigungspflichtig.
4. Prüfen lassen, was noch dranhängt: Stellplatzpflicht, Abstandsflächen bei einer Gaube und Brandschutz für den zweiten Rettungsweg.

Kostenrahmen: Statiker 800 bis 2.500 Euro, Architekt oder Bauvorlageberechtigter für den Antrag 1.500 bis 4.000 Euro, Verstärkung der Decke 3.000 bis 12.000 Euro.

Die Reihenfolge der Gewerke

1. Dach prüfen und wenn nötig sanieren. Ein undichtes Dach vernichtet jede neue Dämmung. Details dazu im Beitrag zur Dachsanierung.
2. Statische Verstärkung und Rohbau. Treppenöffnung, Träger, neue Balkenlage.
3. Dachfenster oder Gaube einbauen. Danach ist das Dach wieder dicht.
4. Dämmung und Dampfbremse. Die Dampfbremse muss luftdicht verklebt und an jedem Durchbruch angeschlossen sein.
5. Elektro und Sanitär. Alle Leitungen vor der Beplankung, Dosen möglichst nicht in die Dampfbremse setzen.
6. Trockenbau und Spachteln. Beplankung, Fugen, Qualitätsstufe festlegen.
7. Estrich oder Trockenestrich, dann Boden. Trockenestrich spart Gewicht und Trocknungszeit.
8. Maler, Türen, Bodenbelag, Endmontage.

Der wichtigste Punkt ist die Luftdichtheit. Jede Fehlstelle in der Dampfbremse lässt feuchte Raumluft in die Dämmung, wo sie kondensiert. Nach zwei Wintern zeigt sich das als dunkler Fleck an der Schräge.

Dachfenster oder Gaube?

Praktische Kombination: zwei Dachflächenfenster auf der Nordseite für Licht, eine Gaube auf der Südseite für Stehhöhe. Ein Außenrollo für 350 bis 700 Euro je Fenster ist keine Spielerei, sondern der wirksamste Hitzeschutz unter dem Dach.

Wohnfläche, Wert und Steuer

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen ab zwei Metern Höhe voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und darunter gar nicht. Ein Raum mit 60 Quadratmetern Grundfläche unter der Schräge ergibt so oft nur 40 bis 45 Quadratmeter Wohnfläche.

Das ist bei drei Punkten wichtig: beim Verkaufspreis, weil der Quadratmeterpreis auf Wohnfläche gerechnet wird, bei der Vermietung, weil eine falsch angegebene Fläche zur Mietminderung führen kann, und bei der Versicherung, die die Wohnfläche als Grundlage nimmt. Erstell nach dem Ausbau eine saubere Wohnflächenberechnung und heb sie zusammen mit der Baugenehmigung ab.

Häufige Fragen