Bad renovieren in der Mietwohnung: Was du darfst und was nicht
Bad renovieren in der Mietwohnung: Was du darfst und was nicht
Alles, was du beim Auszug spurlos entfernen kannst, darfst du in der Mietwohnung selbst entscheiden. Sobald du in die Substanz gehst, also bohrst, fliest oder eine Wanne ausbaust, brauchst du die schriftliche Zustimmung deines Vermieters.
Die kurze Antwort: Farbe, Textilien, geklebte Spiegel, ein Duschvorhang und der Tausch einer Armatur gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und sind zustimmungsfrei. Zustimmung brauchst du für Fliesenarbeiten, Bohrungen im Fliesenspiegel, den Austausch von Wanne oder WC und für jeden Eingriff an Leitungen. Hol dir diese Zustimmung immer schriftlich und lass darin die Rückbaupflicht ausdrücklich regeln. Für einen barrierefreien Umbau hast du nach § 554 BGB einen eigenen Anspruch, den der Vermieter nur in engen Grenzen ablehnen darf.
Was du ohne Zustimmung ändern darfst
Der Maßstab heißt vertragsgemäßer Gebrauch. Alles, was du beim Auszug ohne Schaden zurückbauen kannst, fällt darunter. Der Vermieter muss davon nicht einmal erfahren.
- Wände streichen: auch farbig. Beim Auszug gibst du das Bad in einem neutralen, hellen Ton zurück. Material für ein Bad mit 6 m² kostet 30 bis 70 Euro.
- Duschvorhang, Klemmstange, Textilien: zustimmungsfrei, 20 bis 90 Euro.
- Geklebte Elemente: Spiegel, Handtuchhalter und Ablagen mit Montagekleber oder Klebepads. Nimm Systeme, die sich mit Nylonfaden oder Wärme lösen lassen.
- Armaturen tauschen: Eine neue Waschtischarmatur für 90 bis 350 Euro darfst du montieren, wenn du die alte einlagerst und beim Auszug wieder einbaust.
- WC-Sitz, Duschkopf, Brauseschlauch: reine Verschleißteile, dein freies Feld.
- Loser Bodenbelag: Klick-Vinyl oder PVC lose über die Fliesen gelegt, 25 bis 60 Euro pro Quadratmeter. Nicht kleben.
Eine Grenze gibt es trotzdem: extreme Farben. Ein schwarz gestrichenes Bad kann beim Auszug eine Schadenersatzforderung auslösen, weil der Vermieter die Wohnung so nicht weitervermieten kann.
Wofür du die Zustimmung des Vermieters brauchst
Sobald du etwas veränderst, das nur mit Handwerkerarbeit rückgängig zu machen ist, endet der vertragsgemäße Gebrauch. Dann liegt eine bauliche Veränderung vor, und die braucht eine Erlaubnis.
| Maßnahme | Zustimmung nötig | typische Kosten | Rückbau beim Auszug |
|---|---|---|---|
| Wände streichen | nein | 30 bis 70 Euro | nur bei kräftigen Farben |
| Armatur tauschen | nein, alte aufbewahren | 90 bis 350 Euro | ja, alte wieder rein |
| Klick-Vinyl lose auf Fliesen | nein | 25 bis 60 Euro je m² | ja, aufnehmen |
| Bohrlöcher im Fliesenspiegel | ja, besser schriftlich | 5 bis 15 Euro je Loch beim Schließen | fachgerecht verschließen |
| Fliesen überstreichen oder neu fliesen | ja | 35 bis 90 Euro je m² | meist ja, wenn nichts anderes vereinbart |
| Wanne raus, Dusche rein | ja, zwingend schriftlich | 3.500 bis 7.000 Euro | vorher regeln, sonst teuer |
| WC oder Waschtisch tauschen | ja | 350 bis 900 Euro | Original einlagern |
| Leitungen versetzen, Elektro erweitern | ja, plus Fachbetrieb | ab 600 Euro | in der Regel nicht möglich |
Bohrungen sind der häufigste Streitfall. Eine überschaubare Zahl an Dübellöchern für Spiegelschrank oder Handtuchhalter gilt als üblich. In einem hochwertigen Fliesenspiegel sieht das anders aus, weil eine gebrochene Fliese oft nicht mehr nachkaufbar ist. Bohre dort möglichst in die Fuge.
So holst du die Zustimmung schriftlich ein
Eine mündliche Zusage am Telefon nützt dir nichts, wenn der Eigentümer wechselt oder die Hausverwaltung neu besetzt wird. Schreib eine kurze E-Mail und lass sie bestätigen. Vier Punkte müssen darin stehen.
- Was genau geändert wird. Also nicht „Bad modernisieren“, sondern „Badewanne ausbauen, bodengleiche Dusche 90 mal 90 cm einbauen, Wandfliesen im Duschbereich erneuern“.
- Wer arbeitet. Name des Fachbetriebs bei allem, was Wasser oder Strom betrifft. Das nimmt dem Vermieter die größte Sorge.
- Wer zahlt. Meist du. Halte fest, ob der Vermieter sich beteiligt und mit welchem Betrag.
- Ob zurückgebaut werden muss. Der wichtigste Satz im ganzen Schreiben.
Formulierung für den Rückbau: „Der Vermieter stimmt der beschriebenen Maßnahme zu und verzichtet auf einen Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses. Die Einbauten verbleiben entschädigungslos in der Wohnung.“ Damit hast du Planungssicherheit, und der Vermieter bekommt eine aufgewertete Wohnung ohne Zahlung. Diese Kombination wird erfahrungsgemäß am häufigsten akzeptiert.
Musst du beim Auszug alles zurückbauen?
Grundsätzlich ja. Wer die Wohnung verändert hat, gibt sie im ursprünglichen Zustand zurück. Deshalb ist die Frage nach dem Rückbau wichtiger als die Frage nach der Erlaubnis selbst.
Die Pflicht entfällt in drei Fällen. Erstens, wenn der Vermieter schriftlich darauf verzichtet hat. Zweitens, wenn er die Maßnahme selbst wollte oder mitfinanziert hat. Drittens, wenn der Rückbau den Zustand verschlechtern würde, etwa wenn du eine 40 Jahre alte Wanne durch eine neue Dusche ersetzt hast und die alte Wanne längst entsorgt ist.
Wichtig für dich als scheidender Mieter: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung. Meldet er sich erst danach, ist die Forderung in der Regel nicht mehr durchsetzbar. Dokumentiere die Übergabe deshalb mit Fotos und einem unterschriebenen Protokoll.
Wann der Vermieter mitzahlt
Zwei Wege führen zu Geld zurück. Der erste ist die Vereinbarung vorab. Bei einem Bad aus den Siebzigern hat der Eigentümer oft selbst Interesse an einer Modernisierung. Üblich ist eine Teilung: Er trägt das Material, du die Arbeitszeit, oder er beteiligt sich mit einem festen Betrag von 1.000 bis 5.000 Euro.
Der zweite Weg ist der Aufwendungsersatz. Er greift, wenn du eine Maßnahme durchführst, zu der eigentlich der Vermieter verpflichtet wäre, etwa bei einem defekten Abfluss oder einer undichten Duschwanne. Voraussetzung: Du hast den Mangel vorher angezeigt und eine Frist gesetzt. Ohne diese Anzeige bleibst du auf den Kosten sitzen.
Bei freiwilligen Verschönerungen ohne Absprache bekommst du dagegen praktisch nie Geld. Rechne mit null Euro Wertersatz, wenn nichts schriftlich vereinbart wurde. Genau deshalb lohnt sich die Zustimmung mit Kostenregelung so sehr.
Barrierefreier Umbau: dein Anspruch nach § 554 BGB
Hier ist die Rechtslage klar zu deinen Gunsten. Nach § 554 BGB kannst du bauliche Veränderungen verlangen, die einer behindertengerechten Nutzung dienen. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn sein Interesse an der unveränderten Sache überwiegt, etwa bei einem denkmalgeschützten Gebäude.
Er darf im Gegenzug eine zusätzliche Sicherheit für den späteren Rückbau verlangen. Die reguläre Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt, diese Zusatzsicherheit kommt gesondert dazu. Ihre Höhe orientiert sich an den geschätzten Rückbaukosten, bei einer bodengleichen Dusche also grob an 2.000 bis 4.000 Euro.
Die Kosten trägst du selbst, aber die Pflegekasse zahlt bei anerkanntem Pflegegrad bis zu 4.180 Euro je Maßnahme. Wie das im Detail läuft, steht im Beitrag zum Badumbau mit Pflegekassen-Zuschuss. Welche Umbauten technisch in Frage kommen, zeigt der Text zum barrierefreien Bad.
Die häufigsten Streitpunkte am Ende des Mietverhältnisses
- Bohrlöcher in Fliesen: Ein bis zwei Löcher je Wandseite gelten als vertragsgemäß. Verschließen musst du sie trotzdem, mit Fliesenreparaturmasse im passenden Farbton, 10 bis 25 Euro je Set.
- Silikonfugen: Verschimmelte Fugen sind Verschleiß und Sache des Vermieters, es sei denn, der Schimmel geht nachweislich auf falsches Lüften zurück. Eine Neuverfugung kostet 8 bis 20 Euro je laufendem Meter, Details im Beitrag zu Silikonfugen im Bad.
- Duschrücklauf und Abfluss: Verstopfungen im Siphon der eigenen Wohnung sind Kleinreparaturen. Ob du sie zahlst, hängt von einer wirksamen Kleinreparaturklausel ab, üblich sind Obergrenzen von 100 bis 120 Euro je Fall.
- Schimmel im Bad ohne Fenster: Hier prallt Lüftungsverhalten auf Bausubstanz. Miss die Luftfeuchte über mehrere Wochen und dokumentiere sie, bevor Vorwürfe kommen. Der Beitrag zum Bad ohne Fenster erklärt die Technik dahinter.
- Eigenmächtiger Umbau: Wer ohne Erlaubnis fliest, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung. Der finanzielle Schaden ist meist größer als der gewonnene Komfort.
Häufige Fragen
Darf ich in der Mietwohnung die Fliesen überstreichen?
Nur mit Zustimmung. Fliesenlack lässt sich später nicht rückstandsfrei entfernen, deshalb gilt das als bauliche Veränderung. Ohne Erlaubnis drohen Rückbaukosten von 35 bis 90 Euro je Quadratmeter.
Wie viele Bohrlöcher sind im Bad erlaubt?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Üblich und damit vertragsgemäß sind Löcher für Spiegel, Handtuchhalter und Duschstange. Ganze Regalwände in einem hochwertigen Fliesenspiegel gehen darüber hinaus.
Muss der Vermieter ein altes Bad modernisieren?
Nein, solange es funktioniert. Ein Anspruch entsteht erst bei echten Mängeln, etwa undichten Leitungen oder defekter Entwässerung. Veraltete Optik allein begründet keine Modernisierungspflicht.
Kann ich die Kosten von der Miete abziehen?
Nur bei angezeigten Mängeln nach fruchtloser Fristsetzung. Bei freiwilligen Verschönerungen ist eine Verrechnung mit der Miete unzulässig und kann als Zahlungsverzug gewertet werden.
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis umbaue?
Der Vermieter kann den Rückbau verlangen und dich abmahnen. Bei schweren Eingriffen in Leitungen oder Statik ist auch eine fristlose Kündigung möglich. Das Risiko steht selten im Verhältnis.
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